Mange boliger i Aarhus C, der er omfattet af regulering, bliver i december udlejet højere end det niveau, der bliver godkendt i Huslejenævnet. Lejerforeninger og huslejenævnet selv mener, at mange ikke er klar over, at de betaler for meget i husleje. 

Af: Emil Vincent Sarrouw Jensen og Markus Ingemann Jepsen

Forestil dig, at du bor til leje i en 60 kvadratmeter lejlighed i Aarhus C og betaler 8000 i husleje. Du bor med en roomie, så I betaler 4000 kroner i husleje hver, og du er egentlig ret godt tilfreds, fordi mange af dine venner betaler mere end dig. Godt nok er køkkenet gammelt og håndvasken på badeværelset drypper, men økonomisk hænger det sammen. Alligevel er der en risiko for, at du betaler for meget i husleje. Ejendomme opført før 1992 er omfattet af regulering, og udlejer må ikke uden videre selv bestemme, hvor høj huslejen skal være. 

En undersøgelse foretaget af Vincent & Ingemann viser, at over halvdelen af lejeboliger i Aarhus C opført før 1992 på boligportal.dk den 5. december 2023 bliver lejet ud til en pris, der langt overstiger det niveau, der bliver godkendt i huslejenævnet. I 2022 og 2023 tilsammen blev der kun indbragt 22 sager om huslejens størrelse i Aarhus C. I næsten alle tilfælde fik lejer medhold og nedsat sin husleje drastisk. 

Aarhus lejerforening og formanden for huslejenævnet peger på, at der findes et stort antal af lejere i Aarhus, der kan få nedsat deres husleje, hvis de indbringer sagen, men som ikke kender til muligheden eller er bange for at at blive uvenner med deres udlejer.

Mere end halvdelen bør tjekkes

119 ud af 234 lejeboliger på boligportal.dk, der er opført før 1992, blev i december 2023 lejet ud til over 1500 kr per kvadratmeter om året. Den slags lejemål får alarmklokkerne til at ringe hos formand for Aarhus Nordre huslejenævn Hans Henrik Edlund. Han forklarer, at man skal overveje, om lejen bliver for dyr, når den kommer så højt op. 

“Hvis lejen i ejendomme, der er opført før 1992, kommer op over 1500 kr per kvadratmeter om året, så er der i hvert fald god grund til at få det tjekket.”

Det ses næsten aldrig, at huslejenævnet godkender en leje, der overstiger 1500 kr per kvadratmeter om året. Selvom der ikke er tale om en fast øvre grænse, er det en god ide at

Markus Ingemann Jepsen e.infogram.com Markus Markus Ingemann Jepsen

Når huslejenævnet vurderer din sag, kigger de på flere parametre. 

Først og fremmest skal ejendommen du bor i være opført før 1992, for ellers gælder der ifølge loven fri lejefastsættelse, og så kan udlejer selv bestemme lejens størrelse. 

Derefter vurderer de lejlighedens stand. 

Her er det især køkken og bad, der er vigtigt, for det er oftest her, der er blevet brugt flest penge på istandsættelse. Beløbet som udlejer har brugt til renovation og modernisering af lejligheden, spiller den væsentligste rolle i vurderingen af huslejen. 

I 2022 fastsatte huslejenævnet lejen for en lejlighed på Kystvejen i Aarhus C til 1509 kr per kvadratmeter om året. Lejligheden blev kort forinden renoveret for næsten 4 millioner kroner. Afgørelsen var den dyreste godkendte leje i huslejenævnet, og den er et godt eksempel på, at selv hvis lejemålet er nyrenoveret for flere millioner, er det altså tvivlsomt, at lejen kan godkendes til højere end 1500 kr per kvadratmeter om året. 

Få sager, store summer

Selvom der er mange penge at hente, hvis man vinder en sag i huslejenævnet, er der kun få, der gør brug af muligheden. I 2022 og 2023 blev der tilsammen kun indbragt 22 for Huslejenævnet i Aarhus C, hvor lejer har fået vurderet sin husleje. I samtlige 22 sager blev det afgjort, at lejers husleje skulle sættes ned. I gennemsnit blev huslejen i de 22 sager reduceret med 40.291 kroner om året. Det svarer til 3.358 kroner om måneden eller et fald på 40 procent. 

Det skal dog siges, at ikke alle sager slutter i Huslejenævnet. Ligesom det er lejers ret at sende sin husleje til Huslejenævnet, så er det også udlejers ret, at de kan anke sagen til Boligretten, og her kan sagen trække ud. Derfor vælger flere af de lejere, som vi har været i kontakt med, at indgå forlig med deres udlejere, så sagen kan blive afsluttet og ikke kommer i Boligretten. Huslejen er i de tilfælde stadig blevet sat markant ned, men ikke helt så meget, som Huslejenævnets afgørelse. 

Forretningsfører for Aarhus lejerforening Esben Obel er overbevist om, at langt flere kan få nedsat deres husleje, hvis de tager deres sag i huslejenævnet. 

“Der er langt flere lejere, der ville få et større rådighedsbeløb, hvis de klagede over lejens størrelse til huslejenævnet” 

Også formand for Aarhus Nordre Huslejenævn Hans Henrik Edlund medgiver, at der er flere lejere, der kan vinde en sag i huslejenævnet.

“Jeg tror, der er flere lejere, end dem vi ser nu, der vil have mulighed for at få nedsat deres husleje, hvis de indbringer deres sag.”  

Der kan være flere årsager til, at så få i Aarhus C prøver deres sag ved huslejenævnet. 

Forretningsfører hos Aarhus lejerforening Esben Obel peger primært på to årsager til, at der ikke er flere, der indbringer deres sag for Huslejenævnet. 

For det første mener han, at mange lejere ikke er klar over, at det overhovedet er en mulighed at få nedsat sin husleje.

“Jeg tror, der er rigtig mange, der ikke er opmærksomme på, at det her er en mulighed.”

Dernæst peger han på, at nogle lejere bliver bekymret for en potentiel konflikt med udlejer, hvis de går til huslejenævnet. 

“Der er risiko for at udlejer, kan gøre livet surt for lejer, hvis der bliver indbragt en sag for Huslejenævnet." 

Små ejendomme kan nedsættes endnu mere.

Selv hvis din leje ligger under 1500 per kvadratmeter om året, kan den stadig være for høj. Her bliver det dog noget mere kompliceret. Men for at gøre det overskueligt er der primært to ting, du skal holde øje med, hvis lejen skal godkendes til et niveau, der ligger betydeligt under 1500 per kvadratmeter om året. 

For det første kan det være lejemål, der ikke er gennemgribende moderniseret. En lejlighed kan betegnes som gennemgribende moderniseret, hvis udlejer har renoveret for 2.280 kr. pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på 260.738 kr. inden for en samlet periode på to år. Hvis ikke det er tilfældet i dit lejemål, er der en god chance for, at din husleje skal ligge betydeligt under 1500 kroner per kvadratmeter om året. 

Selv hvis dit lejemål er gennemgribende moderniseret, kan den forventede husleje stadig ligge betydeligt under de 1500 kroner, hvis der er tale om en småejendom. En småejendom har 6 eller færre lejemål. Hvis du bor i en småejendom, er der altså en god mulighed for, at du kan få nedsat din husleje, hvis den ligger i nærheden af 1500 kroner per kvadratmeter om året. 

“Systemet er ikke skruet rigtigt sammen”

Bestyrelsesformand for Danske Udlejere, Keld Frederiksen, mener ikke, at for høje huslejepriser er et problem i samme omfang som formand for Nordre Huslejenævn i Aarhus Hans Henrik Edlund og forretningsfører hos Aarhus lejerforening Esben Obel. Han anerkender, at det i nogle tilfælde hænder at udlejere prissætter for højt, men ser det ikke som et grundlæggende problem.

Han peger i stedet på, at den komplekse lovgivning på området i nogle tilfælde kan resultere i  en for høj husleje, der bliver sat ned i huslejenævnet. 

“Når udlejere tager for meget i husleje, er det ikke sikkert det er med vilje. Der er flere forskellige måder at prissætte på, og vi har et system, som ikke ret mange mennesker kan forstå,” lyder det fra Keld Frederiksen.

At lovgivningen er skruet sammen på en besværlig måde er formand for Nordre Huslejenævn i Aarhus Hans Henrik Edlund enig i. Han ser det dog som en vanskelig opgave at finde et bedre alternativ:

“Systemet er ikke skruet rigtigt sammen, men det er virkelig svært at finde ud af hvordan man ellers skulle gøre det.” 

Sådan har vi gjort

De data der ligger til grund for artiklen har vi selv hentet fra Boligportal.dk ved hjælp af en Websraper. Vi har trukket data på 521 lejeboliger i Aarhus C ud og derefter ved hjælp af Google Earth og BBR.dk sorteret dem efter, om de er opført før eller efter 1992. Så sammenlignede vi de 234 boliger, der var opført før 1992 med alle 22 afgørelser fra huslejenævnet i Aarhus C i 2022 og 2023, hvor lejer havde indbragt en sag om huslejens størrelse. Vi har drøftet vores data med formanden for Det Nordre Huslejenævn i Aarhus, Hans Henrik Edlund, for at undgå misforståelser i dataformidlingen.

Da Fiona opdagede, at hun betalte for meget i husleje, blev hun nødt til at gøre noget ved det.

Af Emil Vincent og Markus Ingemann

19-årige Fiona Buhl Nevers sidder på Århus Lejerforenings kontor på Lille Torv i hjertet af Aarhus. Hun har en mistanke om, at hendes udlejer kræver for meget i husleje for lejligheden på Østboulevarden, hvor hun bor, men hun bliver alligevel overrasket, da hun hører vurderingen af hendes sag.  

Århus Lejerforening fortæller, at de forventer, at hendes husleje kan nedsættes med flere tusinder kroner om måneden. 

“Da jeg fandt ud af, hvor lav min husleje burde være, blev jeg nødt til at køre en sag,” fortæller hun. 

Mange lejere er ikke nødvendigvis klar over, at de måske betaler for meget i husleje. 

Forretningsfører hos Århus Lejerforening, Esben Obel, er ikke i tvivl om, at flere har mulighed for at få sat deres husleje ned. 

“Jeg tror, der er flere lejere, end dem vi ser nu, der vil have mulighed for at få nedsat deres husleje, hvis de indbringer deres sag.” 

En slidt, men romantisk lejlighed

I løbet af foråret 2022 flytter Fiona ind i lejligheden på Østboulevarden. Hun er glad for at være flyttet hjemmefra, og det er spændende, at hun begynder på et nyt kapitel i sit liv. 

Så det spiller ikke en vigtig rolle, at lejligheden i mange tilfælde er slidt og gammel. De løse dørkarme og fugtskaderne under vasken er mindre vigtige, for det væsentlige er, at hun har fået sin egen lejlighed. 

“Det var første gang, jeg flyttede, og så er man lidt mere romantisk omkring det hele. Hvis det er en dejlig lejlighed, så går det nok.”

En dag kommer Fionas overbo ned og taler med hende. Anne, som overboen hedder, fortæller, at hun har fået halveret sin husleje, efter hendes sag er blevet afgjort ved Huslejenævnet. Deres lejligheder minder meget om hinanden, og Anne mener, at Fiona har en god sag.

Fiona har ikke tidligere hørt om Huslejenævnet, men bliver interesseret i at finde ud af, om hun også betaler for meget i husleje. Anne peger hende i retning af Århus Lejerforening, som hun selv har brugt til at hjælpe med at køre sagen.

Forhandlinger med udlejer

Fiona tager den 24. februar ned til Århus Lejerforening. 

Da det står klart for Fiona, at hun på baggrund af deres vurdering kan få en masse penge tilbage, giver hun tilladelse til, at de går videre med sagen på vegne af hende. Den 28. marts 2023 skriver Lejerforeningen til Huslejenævnet. 

Udlejers advokat vender tilbage den 19. april og foreslår et forlig, hvor den årlige leje bliver sat ned fra 90.240 kroner til 67.500 kroner svarende til 1.250 kroner per kvadratmeter om året. Hvis Fiona takker ja til forliget frem for at tage sagen i Huslejenævnet, så slipper hun for, at udlejer anker afgørelsen til Boligretten.

“Jeg var egentlig indstillet på at indgå et forlig. Jeg havde ikke lyst til at skulle køre en sag i Boligretten efterfølgende, så for mig gav det god mening,” forklarer Fiona.  

Udlejers forslag er dog ikke helt godt nok. Århus Lejerforening mener, at lejen bør være en del lavere. Fionas overbo Anne fik nedsat sin husleje til 625 kroner per kvadratmeter om året. 

Udlejer forklarer, at hun ikke er villig til at gå så langt ned i leje og skriver, at hun vil anke sagen, hvis Fiona vælger at fastholde den ved Huslejenævnet. Derfor forhandler de to parter videre og bliver enige om en pris på 950 kroner per kvadratmeter om året. 

Fiona er godt tilfreds, da et forlig betyder, at sagen bliver lukket, og hun får tilbagebetalt de 42.000 kroner for husleje, hun har betalt for meget. 

Håber, at andre gør det samme

I dag er Fiona glad for, at hun tog sagen i Huslejenævnet, og at det endte med, at hun indgik et forlig. Hun håber, at hendes historie kan være med til at gøre andre unge opmærksomme på, at de måske betaler for meget i husleje. 

“Jeg synes helt sikkert, der er flere, der skal høre om det her. Jeg tror, der er mange unge mennesker, der betaler for meget i husleje”