Mange boliger i Aarhus C, der er omfattet af regulering, bliver i december udlejet højere end det niveau, der bliver godkendt i Huslejenævnet. Lejerforeninger og huslejenævnet selv mener, at mange ikke er klar over, at de betaler for meget i husleje.
Af: Emil Vincent Sarrouw Jensen og Markus Ingemann Jepsen
Forestil dig, at du bor til leje i en 60 kvadratmeter lejlighed i Aarhus C og betaler 8000 i husleje. Du bor med en roomie, så I betaler 4000 kroner i husleje hver, og du er egentlig ret godt tilfreds, fordi mange af dine venner betaler mere end dig. Godt nok er køkkenet gammelt og håndvasken på badeværelset drypper, men økonomisk hænger det sammen. Alligevel er der en risiko for, at du betaler for meget i husleje. Ejendomme opført før 1992 er omfattet af regulering, og udlejer må ikke uden videre selv bestemme, hvor høj huslejen skal være.
En undersøgelse foretaget af Vincent & Ingemann viser, at over halvdelen af lejeboliger i Aarhus C opført før 1992 på boligportal.dk den 5. december 2023 bliver lejet ud til en pris, der langt overstiger det niveau, der bliver godkendt i huslejenævnet. I 2022 og 2023 tilsammen blev der kun indbragt 22 sager om huslejens størrelse i Aarhus C. I næsten alle tilfælde fik lejer medhold og nedsat sin husleje drastisk.
Aarhus lejerforening og formanden for huslejenævnet peger på, at der findes et stort antal af lejere i Aarhus, der kan få nedsat deres husleje, hvis de indbringer sagen, men som ikke kender til muligheden eller er bange for at at blive uvenner med deres udlejer.
Hvad er Huslejenævnet?
Huslejenævnet er en uvildig instans, der hjælper med at løse uenigheder mellem lejer og udlejer. Det er dem, du skal indbringe din sag hos, hvis du mener at du betaler for meget i husleje. Nævnet består af tre medlemmer: En udlejerrepræsentant, en lejerrepræsentant og en formand med en juridisk baggrund. En sag hos huslejenævnet vil som regel begynde med en besigtigelse af den ejendom eller lejlighed, det drejer sig om, og begge parter bliver indkaldt til at deltage. Herefter afgør nævnet, hvad den godkendte husleje skal være ved stemmeflertal. Det koster 350 kroner at indbringe sin sag for huslejenævnet.
Beregn om din husleje er for dyr.
Før du læser resten af artiklen, kan du med vores beregner, få din husleje vurderet. Indtast dine oplysninger, og få svaret på, om du betaler for meget i husleje. Vær dog opmærksom på at du skal bo i en ejendom opført før 1992, hvis sagen skal køre ved Huslejenævnet.
Mere end halvdelen bør tjekkes
119 ud af 234 lejeboliger på boligportal.dk, der er opført før 1992, blev i december 2023 lejet ud til over 1500 kr per kvadratmeter om året. Den slags lejemål får alarmklokkerne til at ringe hos formand for Aarhus Nordre huslejenævn Hans Henrik Edlund. Han forklarer, at man skal overveje, om lejen bliver for dyr, når den kommer så højt op.
“Hvis lejen i ejendomme, der er opført før 1992, kommer op over 1500 kr per kvadratmeter om året, så er der i hvert fald god grund til at få det tjekket.”
Det ses næsten aldrig, at huslejenævnet godkender en leje, der overstiger 1500 kr per kvadratmeter om året. Selvom der ikke er tale om en fast øvre grænse, er det en god ide at
Markus Ingemann Jepsen e.infogram.com Markus Markus Ingemann JepsenNår huslejenævnet vurderer din sag, kigger de på flere parametre.
Først og fremmest skal ejendommen du bor i være opført før 1992, for ellers gælder der ifølge loven fri lejefastsættelse, og så kan udlejer selv bestemme lejens størrelse.
Derefter vurderer de lejlighedens stand.
Her er det især køkken og bad, der er vigtigt, for det er oftest her, der er blevet brugt flest penge på istandsættelse. Beløbet som udlejer har brugt til renovation og modernisering af lejligheden, spiller den væsentligste rolle i vurderingen af huslejen.
I 2022 fastsatte huslejenævnet lejen for en lejlighed på Kystvejen i Aarhus C til 1509 kr per kvadratmeter om året. Lejligheden blev kort forinden renoveret for næsten 4 millioner kroner. Afgørelsen var den dyreste godkendte leje i huslejenævnet, og den er et godt eksempel på, at selv hvis lejemålet er nyrenoveret for flere millioner, er det altså tvivlsomt, at lejen kan godkendes til højere end 1500 kr per kvadratmeter om året.
Formanden vurderer. #1
Vi har bedt formanden for Det Nordre Huslejenævn i Aarhus, Hans Henrik Edlund, om at vurdere tre boliger for at blive klogere på, hvad de især kigger på, når de behandler en sag i Huslejenævnet.
Bulowsgade – 1963 kroner per kvadratmeter om året – 55 m2
Den første bolig vi har fået vurderet af Formanden fra huslejenævnet er en 55 kvadratmeter lejlighed i Bülowsgade, 8000 Aarhus C. Lejligheden har en pris på 1963 kroner per kvadratmeter om året. 1 ud af 8 boliger på Boligportalen fra før 1992 ligger over dette prisniveau.
Det første, Hans Henrik kigger efter, er boligens størrelse og pris og herefter standen af lejligheden.
“En pris på 1963 kroner per kvadratmeter, så ringer alarmklokkerne med det samme.”
“Det ligner et ældre lejemål ud fra gulvbrædder, varmesystem og køkken. Køkkenet er dog et nyere, moderniseret køkken og den del af badet, jeg kan se, ser også ret nymoderniseret ud.”
Dommen:
“Der er et nyere, moderniseret køkken, men 1963 kroner per kvadratmeter om året ligger klart i den høje ende og i den ende, hvor jeg er sikker på, at vi ville sætte den ned, hvis den kom i huslejenævnet.”
Få sager, store summer
Selvom der er mange penge at hente, hvis man vinder en sag i huslejenævnet, er der kun få, der gør brug af muligheden. I 2022 og 2023 blev der tilsammen kun indbragt 22 for Huslejenævnet i Aarhus C, hvor lejer har fået vurderet sin husleje. I samtlige 22 sager blev det afgjort, at lejers husleje skulle sættes ned. I gennemsnit blev huslejen i de 22 sager reduceret med 40.291 kroner om året. Det svarer til 3.358 kroner om måneden eller et fald på 40 procent.
Det skal dog siges, at ikke alle sager slutter i Huslejenævnet. Ligesom det er lejers ret at sende sin husleje til Huslejenævnet, så er det også udlejers ret, at de kan anke sagen til Boligretten, og her kan sagen trække ud. Derfor vælger flere af de lejere, som vi har været i kontakt med, at indgå forlig med deres udlejere, så sagen kan blive afsluttet og ikke kommer i Boligretten. Huslejen er i de tilfælde stadig blevet sat markant ned, men ikke helt så meget, som Huslejenævnets afgørelse.
Forretningsfører for Aarhus lejerforening Esben Obel er overbevist om, at langt flere kan få nedsat deres husleje, hvis de tager deres sag i huslejenævnet.
“Der er langt flere lejere, der ville få et større rådighedsbeløb, hvis de klagede over lejens størrelse til huslejenævnet”
Også formand for Aarhus Nordre Huslejenævn Hans Henrik Edlund medgiver, at der er flere lejere, der kan vinde en sag i huslejenævnet.
“Jeg tror, der er flere lejere, end dem vi ser nu, der vil have mulighed for at få nedsat deres husleje, hvis de indbringer deres sag.”
Der kan være flere årsager til, at så få i Aarhus C prøver deres sag ved huslejenævnet.
Forretningsfører hos Aarhus lejerforening Esben Obel peger primært på to årsager til, at der ikke er flere, der indbringer deres sag for Huslejenævnet.
For det første mener han, at mange lejere ikke er klar over, at det overhovedet er en mulighed at få nedsat sin husleje.
“Jeg tror, der er rigtig mange, der ikke er opmærksomme på, at det her er en mulighed.”
Dernæst peger han på, at nogle lejere bliver bekymret for en potentiel konflikt med udlejer, hvis de går til huslejenævnet.
“Der er risiko for at udlejer, kan gøre livet surt for lejer, hvis der bliver indbragt en sag for Huslejenævnet."
Formanden vurderer. #2
Bissensgade - 1476 per kvadratmeter om året - 65 m2.
Den anden bolig vi har fået vurderet af Formanden fra huslejenævnet er en 65 kvadratmeter lejlighed i Bissensgade, 8000 Aarhus C. Lejligheden har en pris på 1476 kroner per kvadratmeter om året. 6 ud af 10 boliger på Boligportalen fra før 1992 ligger over dette prisniveau.
Det umiddelbare indtryk fra Hans Henrik er, at 1476 ligger i den dyre ende. Der er et pænt moderniseret badeværelse med fliser, som er en af tingene, Huslejenævnet kigger efter. Køkkenet er moderniseret, men ikke topmoderniseret, fordi der er et ældre komfur, ikke skjult rørføring og køleskabet er i en uhensigtsmæssig højde.
Dommen: “Umiddelbart vil jeg sige, at den husleje ligger i den høje ende og måske også for højt.”
Små ejendomme kan nedsættes endnu mere.
Selv hvis din leje ligger under 1500 per kvadratmeter om året, kan den stadig være for høj. Her bliver det dog noget mere kompliceret. Men for at gøre det overskueligt er der primært to ting, du skal holde øje med, hvis lejen skal godkendes til et niveau, der ligger betydeligt under 1500 per kvadratmeter om året.
For det første kan det være lejemål, der ikke er gennemgribende moderniseret. En lejlighed kan betegnes som gennemgribende moderniseret, hvis udlejer har renoveret for 2.280 kr. pr. kvadratmeter eller et samlet beløb på 260.738 kr. inden for en samlet periode på to år. Hvis ikke det er tilfældet i dit lejemål, er der en god chance for, at din husleje skal ligge betydeligt under 1500 kroner per kvadratmeter om året.
Selv hvis dit lejemål er gennemgribende moderniseret, kan den forventede husleje stadig ligge betydeligt under de 1500 kroner, hvis der er tale om en småejendom. En småejendom har 6 eller færre lejemål. Hvis du bor i en småejendom, er der altså en god mulighed for, at du kan få nedsat din husleje, hvis den ligger i nærheden af 1500 kroner per kvadratmeter om året.
“Systemet er ikke skruet rigtigt sammen”
Bestyrelsesformand for Danske Udlejere, Keld Frederiksen, mener ikke, at for høje huslejepriser er et problem i samme omfang som formand for Nordre Huslejenævn i Aarhus Hans Henrik Edlund og forretningsfører hos Aarhus lejerforening Esben Obel. Han anerkender, at det i nogle tilfælde hænder at udlejere prissætter for højt, men ser det ikke som et grundlæggende problem.
Han peger i stedet på, at den komplekse lovgivning på området i nogle tilfælde kan resultere i en for høj husleje, der bliver sat ned i huslejenævnet.
“Når udlejere tager for meget i husleje, er det ikke sikkert det er med vilje. Der er flere forskellige måder at prissætte på, og vi har et system, som ikke ret mange mennesker kan forstå,” lyder det fra Keld Frederiksen.
At lovgivningen er skruet sammen på en besværlig måde er formand for Nordre Huslejenævn i Aarhus Hans Henrik Edlund enig i. Han ser det dog som en vanskelig opgave at finde et bedre alternativ:
“Systemet er ikke skruet rigtigt sammen, men det er virkelig svært at finde ud af hvordan man ellers skulle gøre det.”
Formanden vurderer
Studsgade - 1315 kroner per kvadratmeter om året - 146 kvadrameter #3
Den tredje bolig vi har fået vurderet af Formanden fra huslejenævnet er en 146 kvadratmeter lejlighed i Studsgade, 8000 Aarhus C. Lejligheden har en pris på 1315 kroner per kvadratmeter om året. 9 ud af 10 boliger på Boligportalen fra før 1992 ligger over dette prisniveau.
De mest værdifulde forbedringer ligger i køkken og bad. I dette tilfælde er køkkenet ikke topmoderniseret, da der er gammeldags komfur med ovn, og køkkenelementerne er ikke splinternye. Til gengæld er der ofret penge på gulv og fritliggende loftsbjælker.
Dommen:
“Forbedringer ligger typisk i køkken og bad. Hvis det er et pænt, nyt køkken og bad, er det ikke umuligt, at den her leje vil blive godkendt”
Sådan har vi gjort
De data der ligger til grund for artiklen har vi selv hentet fra Boligportal.dk ved hjælp af en Websraper. Vi har trukket data på 521 lejeboliger i Aarhus C ud og derefter ved hjælp af Google Earth og BBR.dk sorteret dem efter, om de er opført før eller efter 1992. Så sammenlignede vi de 234 boliger, der var opført før 1992 med alle 22 afgørelser fra huslejenævnet i Aarhus C i 2022 og 2023, hvor lejer havde indbragt en sag om huslejens størrelse. Vi har drøftet vores data med formanden for Det Nordre Huslejenævn i Aarhus, Hans Henrik Edlund, for at undgå misforståelser i dataformidlingen.